01判断要点
1.在借贷关系中，如果贷款人为防止贷款按时收回而要求借款人提供房产作为债权抵押，双方必须签订抵押协议并办理抵押登记。如果贷款机构规避抵押贷款担保制度，选择指定第三方与借款人签订寄售合同，且该第三方取得重大权利，例如出售借款人的房产，则寄售合同必须尽管有意这样做，但抵押担保特征和条件协议项下的权利和义务仍受寄售协议法律规定的约束。
2、根据委托合同，受托人有法定义务按照受托人的指示，按照诚实信用原则，依法并在委托范围内善意处理委托的工作。受托人无视委托人的真实意愿和切身利益，而是按照贷款人的指令恶意处分委托人的财产。侵犯了客户的利益。
周伟军、周伟达诉。王旭琼（代销合同纠纷案）
例子
《最高人民法院公告》2018年第3号
要闻速览
撰稿周伟军、周伟达
被告人王旭琼
周伟达和周伟是兄弟，控江路的房子原本是他们的。2011年11月4日，周伟军、周伟达及其妻子惠某某以孙某某为借款人签订了《抵押贷款协议》，贷款金额为45万元，期限自2011年11月4日起。截至2012年1月3日，月利率为同期银行贷款利率的4倍，借款人以控江路房屋作为贷款和利息的抵押品。
孙某某、周伟军、周伟达、王旭琼签署了《同意书》，同意全权委托王旭琼处理控江路房屋的以下事宜。我们将代表您处理上述房产的预付款或抵押贷款再融资流程……；办理注销事宜并收取注销费用代您向保险公司办理上述房产的保管、租赁等相关事宜代您办理上述房产证的领取、追回办理遗失、涂改、重新办理-出具报告；上述房产的原始资料查询和密码收集、挂失、变更和补发房产证、签订销售合同和终止销售合同、收取房产等相关手续转让价格、办理购房者按揭贷款等事宜，代您办理。房地产交易管理登记部代您办理房地产转让、登记等手续，并缴纳与上述相关的律师费和税费。受托人在上述权限范围内办理的所有事项均承认委托人已承认该法律行为并签署法律文件，且委托期限为2012年1月4日至2013年1月3日，受托人无权重新委托。“我承认以上内容并承担一切法律责任。”
周伟军、周伟达、惠某某还在《代理风险声明书》上签名并按指纹，内容如下“我们都清楚对纠纷标的委托书进行公证的法律重要性。我们承担受托人在委托期限和权限内处理委托事项所产生的法律后果，委托人可以出售房屋。我们充分理解这包括但不限于低价出售您的房屋并导致我们损失相关利润。”
当日，上海金山公证处对《抵押贷款协议》、《授权书》及相关事项进行了公证。
贷款到期后，周伟军、周伟达、惠某未能偿还贷款，王旭琼应孙某的要求将控江路的房子按照孙某定的价格卖掉。王旭琼与薛某于2012年2月2日通过上海房产经纪人签订了转让价为50万元的房屋买卖合同。
2012年2月16日，薛某按应税价格789,568元缴纳交易凭证税2,368,704元，并将货款50万元汇至王旭琼的银行账户。同期，王树清向孙某某银行账户转账45万元。同年3月5日，控江路房屋产权过户至薛某名下。同月10日，Seol先生搬进了争议房屋。
同年9月，薛某某起诉周伟军、周伟达搬出控江路房屋，后撤诉。
2013年3月，周伟军、周伟达因房屋买卖合同纠纷起诉薛某、王旭琼，确认薛某、王旭琼签订的房屋买卖合同无效，并主张涉案财产权。该房屋将恢复到周伟军、周伟达的名下。案件审理中，薛某某透露，他主动向周伟军、周伟达支付了30万元赔偿金。
同年5月21日，该市杨浦区人民法院对杨民四出子作出第562号民事判决书，认定薛某某购买控江路房屋是其真实意思表示，购买目的是周伟军、周伟达未提供相应证据。由于证据证明薛某某、王旭琼恶意共谋，法院驳回并准许周伟军、周伟达确认房屋买卖合同无效的请求。薛某某主动向周伟军、周伟达支付30万元。
周伟军不服一审判决，提出上诉。同年9月23日，该市第二中级人民法院对上海市二中民二中字作出第1632号民事判决书，判决周伟达、周伟托王旭琼出售房屋。周伟军真实意图从控江路拿的诉求缺乏依据。周伟达、周伟双方认定受托人未履行职责造成损失的，可以分别向受托人追偿相应责任。据此，判决驳回周伟军的上诉，维持原判。周伟军、周伟达随后就此事提起诉讼。
原审中，周伟军、周伟达确认收受薛某30万元。因为周维军和王旭琼对于控江路房子当时的市场价值发生了争执。上海国土房地产评估有限公司收到委托后，于2014年6月30日出具了《房地产评估报告》。评估结果显示，2012年2月2日，控江路房屋市场总价为944万元。
本案一审争议焦点为一、被告王旭琼是否履行了代销合同项下的义务；二、原告周卫军及原告房屋损毁造成的损失由谁承担？周伟达.它以低价出售。
02判断理由
上海长宁区人民法院一审裁定，本案原告、被告承认双方之间的委托合同关系及合同中载明的内容。根据法律规定，委托合同是委托人与受托人约定由受托人处理委托人事务的合同。由于受托人承担受托限范围内依法实施行为的外部法律后果，因此，委托合同是建立在受托人与受托人之间相互信任的基础上的。
本案中，周伟军、周伟达、王树清在签订代销合同前并不认识，不存在相互信任关系。据王旭琼诉称，寄售合同是应孙某的要求签订的，目的是在周伟军、周伟达未能偿还贷款的情况下，帮助孙某出售房屋实现债权。的贷款担保。周伟军和周伟达表示，在签订代销协议时，他们同意这样的安排，是因为他们相信自己有能力按时偿还贷款，而且王旭琼在出售控江路或控江路的房子之前会通知他们。按市场价出售。
关于贷款抵押物题，法院判决周伟军、周伟达、孙某某在《抵押贷款协议》中约定以控江路一套房屋作为抵押，孙某某可以全额收回贷款。按照法律规定实现抵押权。王旭琼并非《抵押贷款协议》当事人，孙某某也不是涉案代销协议当事人，代销协议双方未约定任何担保。因此，无论本案订立合同双方的主观动机如何，其权利和义务都必须按照寄售合同的规定确定，并按照寄售合同的法律规定进行调整。
至于王旭琼是否违反了代销协议项下的义务。法院裁定，王旭琼作为受托人，必须在周伟军、周伟达的授意下处理委托事务，向其报告委托事务的情况，并转让处理委托事务所得的财产。但在出售控江路房屋的过程中，王旭琼并没有提前告知周伟军、周伟达自己要出售该房屋，事后也没有将出售所得款项转给周伟军、周伟达。
当双方就房屋出售价格未达成一致时，王旭琼并没有听取周伟军、周伟达的意见，且尽管明知孙某某并非代销合同当事人，但他仍根据孙某的要求，周伟军和周伟达根据所欠债务金额确定房屋的出售价格，并将出售价格传达给孙某。
需要注意的是，虽然授权书描述了王旭琼的权限，但授权书也起到了向交易对方明确表明受托人行为合法性的作用。这并不意味着受托人可以忽视客户的真实愿望。委托人在其切身利益被滥用时授予的权利。
作为受托人，王旭琼仍须坚持诚实信用原则，诚信、依法办理房屋买卖，并做到合理谨慎。
但如果有很多公开、便捷的房价市场价格查询渠道，从王旭琼出售控江路房屋的过程来看，显然存在间接意图让王旭琼损害房地产利益。周伟军、周伟达发生，这些代销合同项下的主观过失并不因王旭琼对外法律行为的效力而无效。
关于周伟军、周伟达是否遭受实际损失。据鉴定，2012年2月2日，空江路房屋的市场价值为944万元，但当天，王瑞京签下的销售合同仅为50万元。本次交易的凭证税税额为789,568元，但最低应税价格是税务行政部门为防止税收征管漏洞而规定的最低交易价格，因此不能作为本次交易的依据。决定。房屋的市场价值。
由于王旭琼的卖房行为，周伟军、周伟达遭受了与市场价差444万元的经济损失。随后，薛某某因周伟军、周伟达被起诉而主动赔偿30万元，但1.44亿元的损失仍未支付。
根据法律规定，受托人因故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。因此，王旭琼必须在其过失范围内承担赔偿责任。
同时，周伟军、周伟达通过经过公证的委托书委托王旭琼处理房屋出售等重大事宜，在得知控江路房屋存在被低价出售的风险后，他们联系了王旭庆。提前出售房屋，没有约定价格，没有决定价格，没有采取如何设定销售价格等风险防范措施，也没有主动了解未能还款的情况贷款。要么单方面终止出售所得款项，要么单方面终止对王旭琼的委托，以控制损失。
事实上，在防控与该事件相关的经济损失方面，周伟军和周伟达只需要花费一点时间和经济成本就可以做到这一点，但他们采取了随意的心态。对于遭受损失的自由放任态度也有一定的缺点。
据此，针对周伟军、周伟达所遭受的实际损失，综合考虑双方当事人的过失程度以及防范社会风险的经济原理，并按照诚实信用、公平原则，认定王某徐琼的赔偿责任10万元是适当的。
上海长宁区人民法院于9月4日依据《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第三百九十六条、第三百九十九条、第四百零四条、第四条、第一百零六条的规定作出判决。2014年王旭琼向周伟军、周伟达支付赔偿金10万元。考试费用为4248元，其中周伟达、周伟军缴纳1298元，王旭清缴纳2950元。立案费5800元，其中周伟达、周伟军缴纳386667元，王旭琼缴纳193333元。
王旭琼不服一审判决，提起上诉。
上海市第一中央人民法院裁定，外人孙某某向周伟军、周伟达借款时，双方签订了《抵押贷款协议》，明确借款人周伟军、周伟达使用控江的房屋。通过以贷款和利息作为抵押品，Sun的债权得到了担保权益的充分保护。
但为了避免抵押变现过程中出现麻烦和不可控的原因，孙某某联系了王旭琼、王旭琼，并由周伟军、周伟达签署并公证了《授权委托书》和《授权委托书风险声明书》。“确保您处置了抵押品。
债权人与王旭琼与债务人签订了委托合同，以保证债权的实现，因此王旭琼必须按照委托合同的法律规定进行调整。
合同法规定，受托人按照委托人的指示处理委托事务。
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