作者李述、唐庆林、王超
判决摘要
被强制执行人将自己的房屋或者其他财产变卖转让给第三人，即使尚未办理过户手续，但第三人支付全部价款并实际占有该财产的，第三人没有过错，人民法院不能扣押、没收、冻结该财产。
案例介绍
一、本案争议执行标的为赵力、蒋云丽、孙某分别购买的位于乌鲁木齐市解放南路317号的14层C、12层B、1号楼。乌鲁木齐宏房地产开发有限公司宏盛23层C栋三人均于2003年5月11日之前付清了该房屋的全部付款，并在签订销售合同一周后完成交付，目前该房屋仍被占用。
2、中国农业银行股份有限公司新疆***尔自治区分行与亚宏公司发生贷款合同纠纷，中国农业银行于2003年7月10日向新疆高级人民法院提起诉讼。依据经过公证且具有强制执行效力的债权文件对亚宏公司进行强制执行。2003年8月11日，新疆高院根据中国农业银行的申请，查封了亚宏公司向中国农业银行抵押的相关房产共计163件。
3、赵莉、蒋云丽、孙洪胜上诉新疆高院，请求解除对其占用的三处房产的查封。原因是，在亚宏公司为他们办理房屋登记时，新疆高院因农业银行申请执行亚宏公司案件，没收了他们购买的房屋。如果能够取得房屋所有权证，这是对自己合法权益的严重侵犯。
4、新疆高院于2013年6月17日作出上诉裁定，解除对涉案三件财产的查封。
5、中国农业银行对此不服，向最高人民法院申请再审，并请求撤销上诉裁定。最高人民法院裁定驳回中国农业银行的再审申请。我们支持新疆高院第二检察长辛集58号执行判决。
判断要点及思路
赵丽、蒋云丽、孙宏胜三人分别与亚宏公司签订了《商品房出售协议》，支付了房屋款，至今已实际入住。没有证据证明这三人有不当行为。根据《最高人民法院关于查封、扣押、冻结民事执行财产的规定》第十七条的规定，第三人足额缴纳并实际占有需要转移登记但尚未办理转移登记的财产的，第三人可以不存在程序错误的，人民法院不予查封、扣押、冻结。鉴于赵力、蒋云丽、孙洪胜已足额缴纳并侵占房产，无过失，应解除对三处房产的查封。
申请人中国农业银行提交复议申请，称新疆高院未回复确认《商品房买卖合同》签订时间的请求，构成执行程序违法。当新疆高院得知赵力等三人已将房屋出售并实际拥有该房屋数年时，他们口头宣布不同意评估。
申请人中国农业银行未能举证证明赵丽、蒋云丽、孙洪胜有过失，故农业银行请求撤销解除房产扣押的判决，未予受理。我们三个人买的。
实用要点总结
1.申请执行时，要严格了解第三人执行异议成立的要求，防止第三人与执行人恶意串通逃避执行。申请执行时，必须要求法院认真审查相关证据和材料，确定买受人是否已足额支付价款，是否有证据证明买受人足额支付价款的具体时间。是否实际占有、未办理过户登记手续的人是否存在过失。
2、购买者所购买的房产因非自身原因被查封时，应如何***？
如果房屋因非购房者原因被查封，我们建议根据法律规定和处理类似案件的经验，考虑采取以下救济措施。首先，最有效的救助措施如上所述。向法院申请案件及其他案件的上诉程序。买方必须能够证明买卖合同项下的义务已完全履行，价款已全额支付，并且买方已实际占有该房产。取得房产证并不是他的错。其次，如果新购买的房屋无人居住，购房者可以向开发商提起诉讼，要求解除购房协议，并追究开发商的违约责任。
3、此外，有必要再次强调《最高人民法院关于人民法院民事执行中扣押、扣押、冻结财产的规定》第十七条。“被执行人必须变卖一切必要的财产。“登记转让给第三人。”第三人足额支付并实际取得占有，但未办理转让登记手续，且第三人无过错的，人民法院不予查封、扣押。它。或冻结条件，当外人主张权利时需要特别注意。
相关法律
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条执行人将登记转让的财产全部变卖给第三人，第三人支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但财产转让尚未完成的，人民法院第三人已支付全部价款并实际占有财产，但未办理过户登记手续，且无过错的，人民法院可以查封、扣押、或冻结财产。不可以。
《最高人民法院关于人民法院处理执行异议和再审案件若干题的规定》
第二十八条金债权执行过程中，买受人对登记在被执行人名下的房地产提出异议，且有下列情形之一的，可以排除该权利的执行支持它人民法院查封前是否已签订合法合同。有效的书面买卖合同。房地产在人民法院查封前已合法占用。已支付全部价款或部分价款的按照合同约定支付价款并支付剩余价款。按照人民法院的请求执行并交付，买受人因自身原因以外的原因不履行的，转让登记应进行处理。
下面就最高人民法院关于“对无过错且已足额缴纳并占有财产的第三人是否可以排除强制执行题”的判决进行详细探讨和分析。
最高人民法院在判决书中裁定，赵力、蒋云丽、孙宏胜在新疆高院扣押前与亚宏公司签订了《商品房买卖合同》并完成了房屋交付，其中三人完成了房屋交付。相关房屋的交付，我决定已经完成了。从房屋交付至今，业主已经交了，支付了水、电、物业维修等费用，并实际占用了该房屋数年。涉案房屋并未办理过户登记手续，但也没有相关证据证明上述三人的错误。本院《人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条明确规定“第三人已付清全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的案件”。'.我正在做。第三人不履行或者有过失的，人民法院不得查封、扣押、冻结该财产。”根据该条规定，本案所在地为317号1号楼。新疆***尔自治区乌鲁木齐市解放南路，对14号楼14层、12层B房、23层1号房、C房三处房产不继续实施封锁措施。
综上，农业银行的复议理由不成立，本院不予支持。综上，新疆高院对新知二监字第58号的执行决定并无不当，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第225条和《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干题的解释》第八条、第九条的规定，作出以下裁定如下
驳回中国农业银行股份有限公司新疆***尔自治区分行分行的复议申请。
案例来源
最高人民法院《对中国农业银行股份有限公司新疆***尔自治区分行营业部执行三号判决申请复议》16]
一、卖家买的房子还没过户准备卖？
你好。为了出售，您必须经过转让流程。
首先，对于新购房屋的销售期限，法律上并没有硬性规定，但地方政府计划通过出台相应政策来规范房地产市场，购房者在了解后可以合理购房。是。当地相关政策。
因此，不转移所有权就出售是不合理的。
二、买的房子没过户对原房主有影响吗？
在不转让所有权的情况下购买或出售房屋对于原业主来说是一大幸事，但这也给您带来了很大的风险。无论是否通过货币交易扣除实物，该财产仍然属于原所有者。首先，由于房产归持有房产证的人所有，如果没有单独的合法收据，基本上无法证明房产归本人所有。原则上，房产交易以房产证为依据，其他辅助证明基本不具有法律效力。
No Comment