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1.江夏房地产市场概况
八大地产板块半数基本不火爆
江夏的行政区域很广，从三环到外环，从长江到梁子湖。《武汉阿松》将江夏房地产市场分为黄家湖新区、文化大道、庙山、苍龙岛、纸坊、正店、五里街、金口八个板块。
其中，黄家湖新区、文化大道、庙山、四环以内的苍龙岛是目前江夏楼市的核心供应区域，也是受到一定关注的板块。
四环外，金口、郑店、纸坊、五里街等地房地产项目并不多，购房需求也十分有限。随着武汉限购政策的放松以及市场低迷的影响，这些偏远地区逐渐成为楼市的小透明，沉寂已久。
江夏楼市八大板块示意图
2、江夏楼市供应
虽然江夏整体面积较大，房地产市场板块较多，但算下来，新房供应量并不多。
1、黄家湖新区文化大道
黄家湖新区作为新开发的新区，曾经是江夏新房供应的主要来源。但高层住宅却很少。
据2023年6月1日统计，黄家湖板块供应较多的是黄家湖南岸保利时代印象和万科保利联投理想星光，房源存量超1000套。
8号线地铁站附近的美的君兰半岛、金茂华发武汉社区才全面开业，选择不多。前者只剩下别墅，后者则有少量平房。
文化大道上的房产不多，但房子却不少。金融街金悦大厦有2000多套，富力绿城中央公园有400多套。该物业未规划。
庙山的房地产项目也大多告一段落。目前的主角是别墅二期和景发金地四季都会。
藏龙岛在三者中脱颖而出，房子也比较充足。
四环外纸房江夏大厦仅有在建房源，真正供应的只有宏发世纪华府；在五里界，只有恒大科技旅游城拥有充足的住房资源，但意义不大。郑店的杜庙保利、广辰悦还有1000多套，房源也不少。
整体来看，现阶段江夏新房供应主要仍集中在黄家湖南岸、文化大道、庙山、苍龙岛等地。虽然每个板块都有1000多套住房，但每个区域基本上都有一两个主力。房地产方面，后续供应有限。
3、区域销售排名
由于江夏依托大光谷，武汉的楼市还算不错，尤其是庙山别墅二期连续多月占据该区域月销量TOP1。黄家湖片区作为武汉房地产市场昔日的四小王，目前已经不像以前那么火热和成交。
2023年5月销售清单中，庙山别墅二期、文化大道富力绿城中央公园均销售良好。黄家湖有4盘上榜，藏龙岛有2盘也进入前十。
四环外的纸坊、金口、五里街、郑店楼盘十分惨淡，月销售额长期处于个位数。
4、江夏房价规律
1、文化大道房价较为坚挺，其他地区房价出现一定程度回落
黄家湖板块的高光时刻应该是2019年到2020年。军体村就位于黄家湖。2019年，保利军体村高层售价每平方米约1.6万元。
美的君兰半岛入市后，小高层备案价直接降至17000元/平方米，高层装修15000元/平方米左右。当时，8号线地铁口附近的毛坯房价格约为13800元/平方米。
2021年，黄家湖房价仍在上涨。金茂华发武汉社区带装修洋房挂牌均价为18500元/平方米，美的君兰半岛小高层挂牌价也上涨至17725元/平方米。
2022年开始，黄家湖房价将大幅下降，2022年1月美的君兰半岛房屋特价在每平方米13900-14300元左右。
随后，金茂华发武汉社区平房也跌至15XXX元/平方米，2022年12月，小高层全买价仅为11500元/平方米。
黄家湖南岸的物价也越来越便宜。2018年，万科保利联投理想星光售价为13000元/平方米，2019年建发金茂熙悦高层管理均价为14043元/平方米。
现在理想星光折后每平米12200元左右，黄家湖南岸毛坯房单价也只有万出头。
庙山、五里街、苍龙岛房价均出现下跌。
2018年，武汉雅居乐花园高层均价12800元/平方米，现在五期高层约11000元/平方米。
2018年、2019年，藏龙岛招商东城华府均价接近1.6万元/平方米。目前汇丰同庆花园蜂蜜小镇折后约13xxx元/平方米。
2018年五里街，路王时代城以8500元/平方米的价格出售，非常火爆。2022年下半年，项目广告价为6元/平方米。
文化大道的房价相对坚挺。2019年，金融街金悦公馆首次开业，装修价15500元/平方米，现项目折后约16500元/平方米。虽然涨幅不大，但房源库存仍强于黄家湖等其他板块。
2、文化大道黄家湖新区地铁口附近房价较高
文化大道与黄家湖新区环路处于同一位置，靠近地铁口的装修楼盘价格相对较高。例如，金融街金悦大厦装修约16500元/平方米，金茂华发武汉社区洋房折后均价16000元/平方米，均为第一梯队江夏的房价。
3、黄家湖南岸、庙山、苍龙岛房价略低，纸坊独具特色
除了地铁口附近房价较高外，黄家湖南岸、庙山、苍龙岛等板块环线位置相似，房价基本在每平方米11000元左右。
纸坊在江夏很有特色。环城路位置不占优势，但房价并不便宜。早期的江夏公馆和凤凰街阳光100号均在13000元/平方米以上，现在的杜庙宏发世纪华府毛坯房也在12000左右。
此外，郑店、五里街的楼盘单价均在万元以内，为江夏最低价。
5、江夏各区域房地产竞争情况
1、黄家湖新区及文化大道
江夏大桥新区四环以内规划示意图
黄家湖新区8号线地铁口附近的美的君兰半岛、金茂华发武汉社区高层住宅基本售罄。前者只剩下别墅，后者还有少量平房。每户都有约100套房屋尚未登记。没有一个是刚需的菜。
美的君兰半岛主推别墅产品，建筑面积约131-142平方米，毛坯均价约22500元/平方米。
金茂华发武汉社区已全面上线，目前仍有约100套未登记。目前在售的主要是建筑面积101-130平方米左右的平房，折后均价为每平方米16000元。
另一个高价楼盘是位于文化大道金融街的金悦大厦。项目主要推介三期北地块9号、10号。项目一号线临湖，距离7号线大花岭站不远，文化大道小学、文化大道中学就在门口。位置和环境都不错。交付质量实实在在看得见，定位得到了提升。
除了这些高价楼盘项目外，黄家湖南岸的万科保利联投理想星光、保利时光印象体量充足，而且都是带装修出售，是关注的焦点。
理想星光上市已约5年，已交付大量房源。目前尚有5套房屋在售，待售房屋约1000套。因为有万科品牌的支持，加上提前交付的真实场景，项目一直热销。目前主建筑面积约90-101平米三房，折后价约12200元/平米。
保利时光印象价格略低于理想星光，促销力度大，免费停车位，首付分期等。目前主推93-111平米左右的高层，其中建筑面积约93平方米，建筑面积约93平方米。约12500元/平方米此外，还有建筑面积100平方米左右的精装修平房出售，折后每平方米约13800-14600元。
联投濮院主推建筑面积约95-113平方米的高层及建筑面积约127平方米的平房。
红阳云栖酒主推高层建筑，建筑面积约91-112平方米，建筑面积约129-143平方米。
这两个楼盘项目差别不大，价格也差不多，而且所剩的房子也不多，各有两三百套房子在售。
文化大道的澎湖湾基本到了尽头，住房不足100套。目前以高层建筑为主，建筑面积约98-120平方米，毛坯均价约13000元/平方米。
富力绿地中央公园将成为文化大道上的主力军之一。项目包括1栋11层、4栋18层、15栋高层住宅。10-14号5栋住宅首次推出，近期又新增4栋。1号楼，期货成交量非常充足。该项目主体工程为4号楼房屋约97-127平米，装修优惠后每平米约13000元。由于位于四环外，所以价格不低。但该项目距离江夏永旺非常近，距离7号线江夏客厅站也不远。
该项目环路位置一般，但对江夏纸坊购房者具有吸引力。近期销量不错，连续几个月位居江夏区月度销量前三名。
这两个板块买房的需求不同，侧重的房产也不同。
改善人群的重点是8号线黄家湖地铁小镇附近的金茂华发武汉社区住宅，或者是7号线大花岭站附近金融街的金悦大厦。
需要重点关注的就是黄家湖南岸的理想星光、保利时代的印象等，如果是纸坊人潮汹涌，重点就是富力绿都中央公园。
2、寺山、藏龙岛
庙山和藏龙岛位置比较相似，均位于汤逊湖沿线，对光谷核心辐射良好，因此这两个板块大多是光谷刚需外溢的重点板块。
随着别墅二期和美联藏龙甲1号楼盘入市，庙山、藏龙岛楼盘的人气和销量逐渐碾压黄家湖和文化大道。
其中，庙山山庄二期建设节奏快。入市一年后，已推出10多栋高层建筑。目前建筑面积约123、138、139平方米的5号、6号主楼在售，优惠约11600元/平，此后仅存剩余待售堆栈。项目环线位置优越。三面临湖，是江夏门户楼盘之一。但开发商品牌没有优势，交通也不便利。但销量不错，连续5个月稳居江夏区月销量TOP1。
除别墅二期外，庙山其他楼盘项目的热度并不高。临湖的嘉州莒县仅存少量平房。建筑面积约123-176平方米，毛坯房约12000元/平方米。
武汉雅居乐花园主推1号建筑面积。五期5-5栋，建筑面积约105-115平方米。折扣后原石售价约为每平方米11000元。此后，高层建筑中将只剩下第五期的最后一栋建筑。
四环外有宝业德信晨光里、景发金地四季都会。这两人与志方比较亲近。虽然处于庙山地段，但没有湖景资源，关注度不高。
其中宝业德信晨光里已全面开盘，部分房源已交付。目前，可供出售的房屋仅有100多套。基本上处于清算阶段。主要建筑面积约107-128平方米。平房、平房约12000元/平。
景发金地四季都会主推毛坯高层，建筑面积约89、109平方米，折后每平方米约11000元。位置一般，体量比较大。在同等价位下，该项目明显不如四环以内的楼盘，因此销售速度一般。目前可供出售的住宅单位超过1,900套，供应十分充足。
藏龙岛目前有3张碟在售
美术学院幸福巷7栋高层已全部推出，销售情况一般，仍有900多套在售。目前主要建筑面积约为69-114平方米毛坯房，单价约为10500元/平方米。
美联卧龙甲二期主推9、12号楼，建筑面积约96-128平方米，毛坯售价约11500元/平方米。据5月中旬现场测算，建筑面积约119平方米，首付约30万。
这两处楼盘均位于卧龙岛深处，其中美联卧龙甲一号稍好一些，但其价格也稍高一些。一期现房已基本售空，二期已售出近300套。
还有一个房地产项目，汇丰同庆花园蜂蜜小镇三期。位置很好。邻近2号线佛祖岭站。目前该项目所有住宅均已推出，待售住宅超过100套。目前主推45-110平米左右毛坯房，起价约13元/平米。
庙山、苍龙岛在售房产均为毛坯房，且多为小品牌地产公司开发。单价相差不大，均在10000元/平方米出头。最大的区别是位置。
庙山及藏龙岛房产清单
3.纸坊、正店、金口、五里街
江夏四环以外的四个板块中，楼市整体偏冷。一方面，没有磁盘可供选择，另一方面，没人关心。
其中，纸坊景发龙湖云峰原作只有别墅。目前，宏发世纪华盛顿仅有一辆在售。主建筑面积约88-138平方米的毛坯高层建筑。均价约12000元/平方米。基本没有竞争产品。目前另有约400套房屋正在出售。
郑店的苗子只有保利和广辰悦。入市已四年，首期高层已全面启动。仍有约1,000个住宅单位可供出售。目前，他们的表现不温不火。
项目近期已毛坯装修，主建筑面积约99-125平方米，有装修记录均价约11654元/平方米
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